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Já imaginou a seguinte situação? Você comprou e pagou a vista um imóvel, ou depois de anos de financiamento, consegue o recibo geral de quitação, precisando agora, tão somente, lavrar a escritura definitiva e proceder ao registro no cartório imobiliário. Contudo, um obstáculo inesperado: a construtora ou o proprietário vendedor se nega a assinar a escritura, o que se denomina de outorga, seja por estar em processo de recuperação judicial ou falência, seja por omissão voluntária! O que fazer?
Os artigos 1417 e 1418 do Código Civil fazem a previsão desta condição fática, permitindo a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, que representa a substituição da vontade da parte vendedora e a aquisição da propriedade pelo comprador por sentença judicial. Senão vejamos:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
São cinco os requisitos para a ocorrência da adjudicação compulsória: a) o pagamento integral do preço; b) a formalização da compra e venda por um contrato escrito, sendo irrelevante ser registrado em cartório; c) inexistência de cláusula de arrependimento no contrato de compra e venda d) o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames reais; e) notificação extrajudicial para que o proprietário venha outorgar a escritura, a fim de comprovar eventual recusa.
O art. 1417 do CC, a princípio, exige que o Contrato de Compra e Venda, celebrado por instrumento público ou particular, esteja registrado no Cartório de Imóveis. Entretanto, esta exigência está superada com o advento da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Então, na hipótese de não haver a outorga de escritura, preenchidos os requisitos legais, caberá ao comprador ajuizar a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, oportunidade em que será extraída a carta de sentença, instrumento que será averbado na matrícula imobiliária a permitir e atestar a transmissão formal da propriedade, independentemente da vontade do vendedor.
Por Marcelo Pasquini
Por analogia ao artigo 1071 CPC/2015, remetendo ao artigo 26-A Lei de Registros Públicos, sejo a possibilidade deste procedimento na forma extra judicial.
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